최근 발표된 부동산 대책의 핵심은 '보유의 고통'을 넘어선 '실현 이익의 강력한 회수'입니다. 단순히 세금을 올리는 것을 넘어, 다주택자가 주택을 처분하거나 추가로 매수하는 모든 경로에 높은 비용 장벽을 설치하여 시장의 매물 유도를 압박하고 있습니다.
1. 양도소득세 중과 세율의 재상향 및 공식화
가장 큰 변화는 한시적으로 유예되었던 다주택자 양도세 중과 제도가 사실상 상시화되거나 세율이 대폭 상향 조정된 점입니다.
징벌적 과세: 기존 기본세율에 더해 2주택자 및 3주택 이상자에게 부과되는 가산 세율이 높아졌습니다. 이는 단기 시세 차익을 노린 투기 수요를 원천 차단하겠다는 강력한 의지입니다.
장기보유특별공제 제한: 다주택자의 경우 장기 보유에 따른 세제 혜택을 축소하거나 폐지하여, "오래 들고 있으면 세금이 줄어든다"는 기대를 무너뜨리고 있습니다.
2. 취득·보유·양도의 '전방위적 압박' (Full-Stack Pressure)
이번 제도의 특징은 양도세 하나만 건드리는 것이 아니라, 부동산 거래의 전 과정을 옥죄고 있다는 점입니다.
취득세 중과 유지: 다주택자가 새로운 주택을 취득할 때 발생하는 비용을 극대화하여 신규 진입을 막습니다.
종부세(종합부동산세) 실효세율 상향: 보유세 부담을 높여 양도세 무서워 집을 팔지 못하는 '동결 효과'를 깨뜨리려 합니다. 즉, "팔지 않고 버티면 세금으로 집 한 채 값이 나간다"는 신호를 주는 것입니다.
3. 시장의 반응과 예상되는 부작용
정부의 의도와 달리 시장에서는 다음과 같은 역설적인 현상도 관측되고 있습니다.
매물 잠김(Lock-in Effect): 양도세가 너무 높으면 차라리 증여를 선택하거나 아예 처분을 포기하여 시장에 매물이 더 귀해지는 현상이 발생할 수 있습니다.
똘똘한 한 채 선호 현상: 지방이나 외곽의 주택을 먼저 정리하고 서울 및 수도권 핵심지의 가치 높은 주택으로 수요가 쏠리는 양극화가 심화될 가능성이 큽니다.
참고 문헌
기획재정부, 『2026년 세법 개정안 및 부동산 시장 안정화 대책』 (2025.12)
국토교통부, 『주택시장 동향 및 제도적 대응 방안 보고서』 (2026.01)